L’achat immobilier en Espagne suit une procédure stable, encadrée par le notaire et le Registro de la Propiedad. Mais entre le NIE indispensable, la fiscalité spécifique aux non-résidents, les frais à anticiper et les particularités madrilènes, mieux vaut connaître les étapes avant de se lancer.
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L’Espagne reste l’une des destinations préférées des investisseurs immobiliers français, et Madrid concentre un marché premium où le prix au mètre carré dans les quartiers centraux dépasse désormais 6 000-8 000 € (Salamanca, Chamberí, Justicia) tandis que les zones périphériques en pleine valorisation (Tetuán, Carabanchel, Vallecas) offrent encore des opportunités entre 3 000 et 4 500 €/m². Pour un acquéreur français, la procédure est lisible mais comporte plusieurs étapes obligatoires qu’il convient d’anticiper.
Étape 1 : obtenir le NIE
Tout acquéreur étranger, résident ou non, doit disposer d’un NIE (Número de Identificación de Extranjero) avant de signer quoi que ce soit. Pour un non-résident achetant depuis la France, la demande peut se faire au Consulat d’Espagne à Paris ou Bordeaux. Pour un résident, le rendez-vous se prend à la Brigada Provincial de Extranjería d’Avenida del Padre Piquer 18, à Madrid (sede.administracionespublicas.gob.es). Le NIE est délivré sous 2 à 4 semaines selon la période. Un acquéreur peut également mandater un avocat ou un gestor pour effectuer la démarche par procuration (poder notarial).
Étape 2 : trouver le bien et signer le contrat de réservation
La recherche se fait sur les mêmes plateformes que pour la location (Idealista, Fotocasa) ou via un personal shopper immobilier — métier très développé à Madrid. Une fois le bien identifié, l’acquéreur signe un contrato de arras (contrat de réservation) avec versement d’un acompte, généralement 10 % du prix. Trois variantes existent : arras confirmatorias (réservation simple, pas de pénalité particulière en cas de désistement) ; arras penitenciales (le plus courant : si l’acquéreur renonce, il perd l’acompte ; si le vendeur renonce, il rembourse le double) ; arras penales (peines spécifiques fixées librement). À ce stade, faites toujours relire le contrato de arras par un avocat.
Étape 3 : vérifications préalables (due diligence)
Avant la signature notariée, il est indispensable de vérifier plusieurs points via le Registro de la Propiedad (registradores.org) : le titre de propriété du vendeur (nota simple) ; l’absence de charges, hypothèques ou saisies ; la conformité urbanistique (cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación) ; l’absence d’arriérés de charges de copropriété (certificado de comunidad délivré par le syndic) ; et l’absence d’arriérés d’IBI (taxe foncière). À Madrid, deux particularités : vérifier la conformité au PGOUM (Plan General de Ordenación Urbana de Madrid) si vous achetez pour rénover, et obtenir le certificat énergétique annexé à l’acte.
Étape 4 : la signature notariée (escritura pública)
Le notaire (notario) est le pivot de l’opération. Il rédige l’escritura pública de compraventa, vérifie l’identité des parties, l’origine des fonds (obligation anti-blanchiment), la conformité juridique de l’opération. La signature se fait en présence des deux parties (ou de leurs représentants par poder notarial). Le solde du prix est versé le jour de l’acte, généralement par chèque bancaire validé (cheque bancario) — les virements doivent être anticipés de plusieurs jours pour être encaissés à temps. Le notaire remet ensuite la copie autorisée de l’acte (copia simple immédiate, copia autorizada sous 8-15 jours).
Étape 5 : inscription au Registro de la Propiedad
L’acte notarié n’opposable aux tiers qu’après inscription au Registro de la Propiedad. Cette inscription est généralement gérée par le notaire ou un gestor mandaté, dans les 60 jours suivant la signature. Coût : 0,1 à 0,5 % du prix selon le barème. À l’issue, l’acquéreur reçoit la nota simple actualisée, qui devient le titre opposable à tous.
Les frais à prévoir
Au-delà du prix d’achat, comptez 8 à 12 % de frais annexes selon le type de bien : ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) à 6 % à Madrid pour un bien d’occasion, ou IVA 10 % + AJD 0,75-1,5 % pour un logement neuf ; honoraires de notaire (0,3-0,5 %) ; frais de Registro (0,1-0,5 %) ; frais de gestoría (300-1 000 €) ; frais d’avocat éventuels (1 000-3 000 € pour un dossier standard). Pour un bien à 500 000 €, le total des frais annexes oscille entre 40 000 et 60 000 €.
Le crédit immobilier à Madrid
Les banques espagnoles (CaixaBank, Santander, BBVA, Sabadell, Bankinter) financent volontiers les non-résidents européens, généralement à hauteur de 60-70 % de la valeur d’achat (contre 80 % pour les résidents). Les taux 2026 sont compris entre 3,2 et 4,2 % sur 20-25 ans. Pour un Français, faire jouer la concurrence entre une banque espagnole et une banque française est souvent la meilleure stratégie : certaines banques françaises (Crédit Agricole, BNP Paribas, Société Générale) financent les achats en Espagne avec des taux compétitifs et la sécurité du droit français. Une assurance emprunteur séparée (seguro de vida) est généralement exigée.
La fiscalité de l’achat et de la détention
À l’achat, l’ITP (6 % à Madrid pour l’occasion) est intégralement à la charge de l’acquéreur. À la détention, l’IBI (taxe foncière) est annuelle, calculée sur la valeur cadastrale (0,4 à 1,1 % selon la commune). Pour les non-résidents propriétaires d’une résidence secondaire, un impôt fictif (imputación de rentas inmobiliarias) s’ajoute, calculé à 1,1 ou 2 % de la valeur cadastrale, déclaré via le Modelo 210. À la revente, la plus-value est imposée à 19-26 % pour les résidents, 19 % pour les non-résidents UE (avec retenue à la source de 3 % du prix au moment de l’acte).
Le valor de referencia : le nouveau garde-fou fiscal
Depuis 2022, l’Espagne a introduit le valor de referencia catastral, une valeur de référence administrative qui sert désormais de base minimale d’imposition pour l’ITP et les droits de succession/donation. Concrètement : si vous achetez un bien 400 000 € mais que son valor de referencia est fixé à 450 000 €, l’ITP sera calculé sur 450 000 €. Vérifiez cette valeur sur le portail du Catastro (sede.catastro.gob.es) avant de signer le contrat de réservation. Une contestation est possible mais lourde.
Acheter à Madrid en 2026 reste une opération sécurisée et rentable, à condition de respecter la procédure et de s’entourer des bons professionnels : notaire (obligatoire), avocat francophone (vivement recommandé pour la due diligence), gestor (utile pour la fiscalité post-achat), et éventuellement un personal shopper immobilier pour la phase de recherche. Le marché madrilène ne montre pas de signe d’essoufflement, mais les arbitrages quartier-budget-fiscalité méritent d’être affinés en amont, idéalement avant même de chercher activement un bien.